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【マンション購入で頭金は多すぎても駄目?】頭金ゼロでお得になる裏技!

2019/06/10

https://www.osumami.com/blog/266

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そもそも頭金とは何でしょうか?どうやって決めていけばいいのか分からない人も多いのではないでしょうか?今回は初めて物件を買う人でもすんなり理解できるよう、頭金について解説します。最後に裏技も紹介しているので、ぜひ最後まで読んでくださいね。

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頭金を払う銀行側のメリット

頭金とは物件の価格の一部を先に払うことです。頭金を多く払えばその分住宅ローンで借りる金額は減るため、毎月のローン返済額は少なくなり、負担が減ります。また融資を行う側である銀行から考えると、頭金を支払ってもらえるというのは以下の二つのメリットがあります。

一つ目は 融資額を減らすことで破たんのリスクが減るということです。もしも頭金ゼロで高級な物件を購入し、その返済を毎月ギリギリの金額で支払うことを考えると、このような人は不測の事態の時にすぐに返済が滞ってしまいます。ですのであまり高級な物件ではなく、しかも頭金を先払いしてもらえていれば、毎月の返済額は少なくて済み、ローンを完済してもらえる可能性が高まります。しかし住宅ローンの破綻のデータを見てみるとリーマンショック後の2009年には、多少破綻の割合が増えましたが、その後の10年間では破綻の割合は減り続けています。破綻もしくは3ヶ月以上返済が滞っている金額のことである買取債権の融資全体に対する割合を見てみると、リーマンショックにより0.45%増えていますが、その後は回復傾向にあり、2016年には2008年度のリーマンショック前の水準まで戻っ っています。

二つ目の銀行のメリットとしては、返済者の計画性を見る指標となるということです。頭金を計画的に貯められる人は返済も計画にできると言えます。このようなきちんと返済できる人を銀行はお客にしたいと考えるのです。ただし近年では頭金ゼロでもローンを組んでいる人はいますので、頭金ゼロが絶対ダメというよりは、あれば好ましいということでしょう。

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高額物件を買いたい人に朗報!年収が低くても頭金を用意できればOK

頭金を増やすと、一般的に毎月の返済額が少なくなりますが、その他にも購入できる物件の幅が広がるというメリットがあります。多くの人は高級なマンションに目が行きがちですが、自分の年収から考えるとそんなマンションは買えないという現実が多々あります。しかし頭金をある程度支払える能力があるなら、そんな高級なマンションでも購入することができます。そもそも年収が400万円以下の人は頭金を用意しないと住宅ローンを組ませてもらえないという事情もあります。ですので頭金はできれば用意しておくのが良いでしょう。

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統計で見る用意する頭金の額

他の人が頭金をいくら貯めたのか気になる人も多いでしょう。統計を見てみると、100万円から500万円以内の頭金の額が最多でした。100万円未満の人は1割以上おり、逆に一千万円以上貯めた人は3割程度になります。現在は低金利なので、頭金をそれほど貯めなくても購入に踏み切る人が多いのも事実です。住宅種別で見てみると、マンションより戸建てを購入する人の方が頭金を多く貯めています。戸建てを購入する人の4割は、1,000万円以上の頭金を貯めています。購入エリア別のデータを見ると東京23区内が最も頭金が多い傾向にあります。続いて東京23区外さらに神奈川・千葉・埼玉などになるにしたがって、頭金の額は減っていきます。これは主に東京23区内程、物件の購入価格が上がるためと思われます。

 

頭金の額による長所・短所

頭金が多い時の長所としては、頭金を多く払う分毎月の返済額が減ります。また住宅ローンの審査にも通りやすくなります。さらには住宅ローンの金利が優遇され低くなる場合もあります。一方で頭金が多い時の短所としては、頭金が貯まるまでに物件の価格や金利が上昇してしまう場合があります。このため返済期間が長くなり、定年を迎えているのに返済が終わらないということもあります。また現在賃貸物件に住んでいる人は頭金を貯めるまでずっと家賃を支払い続けなければいけないということもあります。その他の短所としては頭金を支払う分、購入手数料などの諸経費を支払うお金がなくなる場合があります。
頭金ゼロの短所としては、返済期間が長くなるためローンを払い終わる頃には、物件の資産価値が落ちているということです。ただし 近年では売却を含めて物件を購入する人も多いので、不動産会社に頼んで資産価値を含めた提案をしてもらいましょう。物件の価値は買った瞬間から急激に落ちます。そして20年ほどすれば資産価値はゼロになることが大半です。このようなことを避けるには、最初から資産価値の高い都心の人気エリアで利便性の高い駅近の物件を選ぶ必要があります。

https://wellnesthome.jp/3525/

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頭金を払うタイミング

頭金を払うタイミングはいつなのでしょうか?マンションや中古物件 に関しては申し込みをする段階で、申込金として10万円前後の現金を払うよう求められることがあります。その後手付金として物件価格の 5パーセントから10パーセントを納めます。これらが頭金の一部として認識されます。残りの頭金は物件の購入契約があり、物件を引き渡す時に支払うのが普通です。注意点としては頭金の他にも諸費用が存在することです。頭金の他にも、仲介手数料や借入手数料、印紙税などといった費用がかかります。これが物件の価格の数パーセントにあたるので、これらの費用にも注意しましょう。

 

あえて頭金を出さず繰り上げ返済に回すことでお得になる裏技

一般的に頭人は多く払ったほうがローンの金利が低下するため、そちらの方がお得ではないかと考えられています。しかしこれには裏技があります。現在は超低金利時代で、1%以下の金利でローンを組めることもあります。そうするとローンを組んでも大した利子の額にはならないので、あえてローンを組み住宅ローン控除を使い、負担する金利よりも還付される税金の方が多くなるという裏技が使えます。住宅ローン控除とは年末の住宅ローンの残高の1%を上限として10年間税金が還付される精度です。 このように頭金は多く払うのが良いのか、頭金ゼロがいいのか場合によって変わってくるので、適切なシミュレーションをすることをお勧めします。

 

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